Как вывести на торги понравившуюся землю

Чаще всего, когда бизнесу нужна земля для ведения деятельности трудно подобрать подходящий вариант на рынке недвижимости. Поэтому-то и приходится обращать свой взор на обширный фонд земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. По общему правилу приобрести земельный участок из состава таких земель можно на торгах. Что для этого нужно? 

Поиск на карте

Доступность современных электронных сервисов позволяет самостоятельно подобрать земельные участки. Например, на публичной кадастровой карте. Многие ограничиваются только кадастровой картой, на которой можно посмотреть максимум категорию земель и вид разрешенного использования (ВРИ). Кстати, понятно, что категория и ВРИ земельного участка должны соответствовать планируемой деятельности. Лучше сразу постараться изучить возможные ограничения использования земельного участка. В этом хорошим подспорьем станет Геопортал Подмосковья. На нем мы сможем увидеть возможные препятствия для использования земельного участка — природоохранные зоны, проекты планировки территории и прочие территории с особым статусом использования. Неплохо будет выехать на место.

Если понравившийся земельный участок поставлен на кадастровый учет и свободен от прав третьих лиц, то можно сразу направлять заявление на проведение торгов на право аренды или выкуп на торгах (подробнее о процедуре скажем позже). Если нет, то нужно предпринять еще ряд действий.

Формирование участка

Убедившись, что земля подходит для возможного использования, мы должны составить схему расположения земельного участка (СРЗУ). Без нее дальнейшие действия невозможны. По сути, СРЗУ — чертеж земельного участка. Если предполагаемый земельный участок находится в границах населенного пункта, то СРЗУ подготавливает сам муниципалитет, делать он это будет посредством закупок услуг кадастрового инженера по составлению СРЗУ. В этом случае ждать придется достаточно долго. Но тут оговоримся, что в границах населенных пунктов  несформированные участки встречаются реже, да и бизнесу для производства подходит земля за городом. В остальных случаях СРЗУ оформляют сами заинтересованные лица. Самостоятельно СРЗУ сделать невозможно. Придется обратиться к кадастровому инженеру, который проведет топографические работы, определит координаты участка, еще раз посмотрит документы территориального планирования на предмет возможных ограничений. По мере готовности СРЗУ нужно определиться, на каком праве нужен земельный участок — аренды или собственности. Если на арендованном участке потом что-то построить, то в дальнейшем участок можно выкупить без аукциона.

А дальше следует обратиться в органы власти для организации торгов по заключению договора аренды или выкупу земельного участка. Процедура обращения во всех регионах разная. В Подмосковье, соответственно, свои особенности.

Обращение в органы власти

В Подмосковье принят единый регламент оказания услуги по предоставлению земельных участков на торгах. Заявление нужно направлять через Региональный портал госуслуг. Срок рассмотрения — 30 рабочих дней (если СРЗУ не подготовлена — 95 рабочих дней). 

Здесь мы подходим к самому важному этапу: заявление поступает на рассмотрение в администрацию городского округа, на территории которого расположен земельный участок. Администрация принимает решение либо о проведении торгов, либо об отказе в оказании услуги. В первом случае будет издан муниципальный правовой акт о проведении аукциона на заключение договора аренды/купли-продажи земельного участка. Нужно учесть, что в аукционе могут принять участие и другие лица, т.е. есть риск, что кто-то предложит большую цену и приобретет участок.

О случаях отказа нужно сказать поподробнее. Основаниями для отказа являются: наложение земельного участка на земли лесного фонда, несоответствие целей использования земельного участка категории земли и виду разрешенного использования, пересечение земельного участка с границами санитарных зон, территориями комплексного развития территории, нахождение объекта недвижимости на территории земельного участка. Причиной отказа может стать и неправильно составленная СРЗУ (несоответствие установленной форме или документам территориального планирования).

Практика показывает, что предпринимателям нужно очень внимательно анализировать причины отказа в проведении аукциона на право аренды/выкупа земельного участка, так как местная администрация по каким-то субъективным обстоятельствам может быть не заинтересована в реализации данного земельного участка в данный момент.

Вот несколько ярких примеров отказов по надуманным основаниям.

Примеры отказов

Так, отказывая предприятию в проведении аукциона на земельный участок, администрация городского округа Воскресенск указала, что земельный участок уже арендован. Предприятие обжаловало отказ, и в ходе судебного заседания выяснилось, что фирма, которую указала администрация в качестве арендатора, была ликвидирована в связи с завершением конкурсного производства в 2014 году. При этом предприятие обратилось с заявлением о проведении аукциона в 2021 году. 

Администрация Одинцовского района отказала организации в проведении аукциона и утверждении схемы расположения земельного участка, указав, что на территории находится объект недвижимости. Суд поручил провести осмотр и фотосъемку территории земельного участка. По результатам осмотра установлено отсутствие объектов недвижимости: на земельном участке лишь находилось основание сооружения площадью 6*9 кв.м. В ЕГРН также сведения об объектах недвижимости на указанной территории отсутствовали.

Администрация Луховицкого муниципального района отказала в проведении аукциона ввиду несогласования данного вопроса Градостроительным советом Московской области. Суд, изучив материалы дела, пришел к выводу, что согласование предоставления земельных участков в аренду на торгах не входит в компетенцию Градостроительного совета Московской области.

Администрация Рузского муниципального района в 2019 году отказала предприятию в проведении аукциона на заключение договора аренды в отношении уже сформированного земельного участка. Свой отказ администрация мотивировала наличием противоречивых сведений в заявлении организации и наложением границ лесного фонда на территорию участка. В судебном заседании судья и стороны не смогли выяснить, в чем выразились противоречия в заявлении предприятия. Также суд выяснил, что часть территории участка расположена в прибрежной и рыбоохранной зоне, однако запрет на приватизацию такого земельного участка не исключает возможности его аренды при соблюдении режима использования зон с особым статусом. Также и наложение земель лесного фонда на границы земельного участка суд не принял во внимание. При несовпадении данных государственного лесного фонда и ЕГРН в отношении земельных участков, права на которые оформлены до 1 января 2016 года, приоритет отдается сведениям ЕГРН. Соответственно, заключение Главархитектуры Московской области о невозможности заключения договора аренды в связи с наложением земель лесного фонда на территорию земельного участка неверно.

Во всех случаях суд обязал органы местного самоуправления провести торги по реализации заявленных предпринимателями земельных участков.

Оспаривание отказа

Если всё же администрация вынесла отказ в предоставлении земельного участка и после анализа содержания отказа есть основания полагать, что он неправомерен, необходимо выбрать средство защиты нарушенного права, которое приведет к достижению конечной цели:

• обращение к вышестоящему должностному лицу;
• обращение в суд с заявлением об оспаривании действий/бездействий органов власти;
• обращение к Уполномоченному по защите прав предпринимателей/прокуратуру.

Обращение к вышестоящему должностному лицу в данном случае предполагает направление письменной жалобы главе городского округа. По обращению будет проведена внутренняя проверка. При этом нужно понимать, что проверку доводов будут осуществлять коллеги должностных лиц, которыми был дан отказ. То есть  в такой ситуации многое будет зависеть от субъективных факторов: будет ли рассматривать этот вопрос контрольное управление или какое-то другое подразделение, добросовестность сотрудника, рассматривающего жалобу и т.п.

Более эффективным внесудебным способом защиты станет обращение к Уполномоченному по защите прав предпринимателей Московской области, опыт работы которого насчитывает много положительных кейсов в сфере поддержки предпринимателей. Образец обращения размещен на официальном сайте Уполномоченного по защите прав предпринимателей Московской области. Уполномоченный, к слову, обладает широкими процессуальными полномочиями в данном вопросе: может и оспорить в суде действия администрации городского округа, выступить в качестве третьего лица. Однако при этом тоже нужно учитывать субъективные факторы: высокий объем нагрузки и относительно небольшой аппарат Уполномоченного. Аналогичным образом ситуация может сложиться и при обращении в прокуратуру. 

Мы ведем к тому, что в данном случае обращение в суд будет наиболее эффективным способом защиты. Как это делали предприниматели в примерах, приведенных выше (одну из наиболее интересных ситуаций мы подробно разбирали в нашем недавнем эксклюзиве). 

Предмет иска в случае обращения в суд — признание незаконным решения об отказе в предоставлении государственной услуги и обязании выставить земельный участок на торги. Отказ в предоставлении услуги нужно будет приложить к заявлению в Арбитражный суд Московской области. В заявлении нужно указать причины, по которым отказ является незаконным. При этом бремя доказывания законности принятого решения лежит на органе государственной власти.  Важно помнить, что срок обжалования действий/бездействий органов государственной власти составляет всего 3 месяца. Драгоценное время можно упустить в погоне за более простыми, но менее эффективными способами защиты. При положительном исходе рассмотрения дела суд обяжет администрацию городского округа провести торги.