Как правильно заключить договор аренды

12 марта 2013

На первый взгляд договор аренды — простая вещь. Собственник передает имущество арендатору, а тот владеет, пользуется и уплачивает арендную плату. На практике все не так безоблачно. Собственники зачастую ведут себя непорядочно: слишком часто повышают арендную плату, раньше времени «сгоняют» арендатора. В результате аренда становится головной болью. Чтобы этого не произошло, нужно вникнуть во все детали.

Предмет аренды описан неточно

Типичная ситуация: арендатор (или собственник), которому нужно расторгнуть договор, направляется в суд с требованием признать его недействительным из-за того, что предмет описан неточно.

Например, в аренде офиса стороны указали адрес: 3-я улица Строителей, дом 25, кв. 12, тогда как настоящий адрес: 3-я улица Строителей, дом 25, офис 12. Разумеется, суд не всегда будет признавать договор незаключенным по этой причине, но встречаются неприятные исключения.

Договор не зарегистрирован в Росреестре

Если договор аренды недвижимости заключен на срок больше года, он подлежит регистрации в Росреестре. Там порой ищут любую формальную причину, чтобы отказать в регистрации (ошибка в предмете аренды, опечатка в реквизитах). Если договор не зарегистрирован, он не будет считаться заключенным. Стороны, не придавая этому значения, продолжают работать на основании такого дефектного договора, в том числе проводить платежи.

Если арендатор будет относить арендные платежи по неправильно заключенному договору на расходы по налогу на прибыль, налоговые органы признают такое действие незаконным и доначислят налог. Ведь юридически раз договор не заключен, арендатор передает деньги собственнику просто так, безо всяких оснований. При этом собственник может в любой момент отказаться от договора и попросить арендатора покинуть помещение.

Обращаем внимание, что с 1 марта 2013 года правила регистрации долгосрочных договоров аренды немного меняются. Договоры аренды по-прежнему должны подаваться в Росреестр, но регистрации будет подлежать само право аренды, а не договор. Формально это означает, что незарегистрированный договор аренды все равно будет считаться заключенным. Однако налоговые, регистрационные органы и суды пока не высказали своей позиции по последствиям такого нововведения.

Повышение арендной платы

Как часто и на сколько вправе повышать арендную плату собственник? По общему правилу, не очень четко сформулированному в Гражданском кодексе РФ: «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год».

В 2002 году Высший арбитражный суд РФ высказался о том, что арендная плата может быть изменена не раньше чем через год после заключения и не чаще чем раз в год в будущем. Подход был принят и до сих пор поддерживается.

В то же время есть мнение, что размер арендной платы может изменяться отдельным дополнительным соглашением чаще, чем раз в год. Надо понимать, что для Гражданского кодекса РФ дополнительное соглашение — достаточно весомый документ, который имеет силу, равную самому договору. Таким образом, стороны могут менять размер арендной платы по общему соглашению.

Чтобы снизить риски повышения арендной платы, подробно опишите механизм индексации арендной платы и самое главное — лимит такой индексации. Например: «Стороны соглашаются, что начиная с 01.01.2014 размер арендной платы увеличивается (индексируется) на индекс потребительских цен Росстата, но не более чем на 5%. Арендодатель обязан направить уведомление о новом размере арендной платы в срок не позднее чем 10.01.2014».

Понятно, что арендаторы не всегда могут договориться о таких условиях с собственниками, но привязывать индексацию к индексу потребительских цен — рыночная практика.

Ранний «сгон» арендатора

«Согнать» арендатора можно расторгнув договор аренды. Это возможно либо в суде (что долго и сложно), либо по соглашению сторон.

Если стороны отдельно предусмотрят это в договоре, можно расторгнуть его в одностороннем внесудебном порядке путем направления уведомления. На практике собственник старается предусмотреть как можно больше оснований для своего одностороннего выхода. Такие основания надо по максимуму пытаться удалить из договора. Как это сделать? К сожалению, это коммерческий вопрос — все зависит от позиций сторон. Например, «якорные» арендаторы «продавливают» собственников на такие договоры аренды, где выйти в одностороннем внесудебном порядке собственник вовсе не может.

Более мелким арендаторам нечасто приходится рассчитывать на такие условия. Тем не менее, надо понимать, что собственник также заинтересован сдать свои помещения в аренду, чтобы получать доход от недвижимости. Если он будет в каждом случае устанавливать «невыносимые» условия, то его объект просто останется без арендаторов, а он сам — без дохода.

Залоговый платеж

Залоговый или «обеспечительный» платеж — это определенная сумма (обычно равная арендной плате за один-три месяца), из которой при выезде арендатора собственник пытается списать все, что возможно, лишь бы платеж не возвращать. Как таковой залоговый платеж законом не запрещен. Но в договоре стороны могут предусмотреть иное обеспечение обязательств, не предусмотренное прямо в ст. 329 ГК РФ.

Плата за въезд машин

Брать с арендаторов деньги за въезд машин, как личных, так и тех, кто к ним приезжает, не противоречит закону. Этот платеж похож на арендный, но есть одна тонкость. Если парковочные места выделены и зарегистрированы как отдельные объекты недвижимости, то заключается отдельный договор аренды парковочных мест. В других случаях стороны обычно заключают договор оказания услуг по пользованию машиноместами и (или) парковкой. ГК РФ предусматривает свободу договора, и подобные договоры на практике часто встречаются.

Фальшивый контрагент

Арендатору важно, чтобы собственник действительно являлся собственником, а не мошенником. Как минимум проверьте компанию на сайте egrul.nalog.ru. Если арендуется недвижимость, проверьте право собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество — закажите выписку в отношении арендуемого объекта. Отсутствие права собственности у лица, называющего себя собственником, повлечет недействительность договора аренды.

Перед самим подписанием нужно удостовериться, что человек, ставящий подпись, действительно уполномочен заверить сделку. Проверить это можно по выписке из ЕГРЮЛ или по доверенности, сравнив данные с паспортом (копией первой страницы паспорта).

Автор: Арсен Хачикян, юрист компании Rights

 

Комментарии

Комментариев нет.

Введите комментарий

Для добавления комментария Вам необходимо авторизоваться