Кадастровый гоп-стоп

21 декабря 2015

Настоящая публикация посвящена одному из самых сложных вопросов бизнеса: проблеме кадастровой стоимости. В последнее время граждане России буквально завалили территориальные комиссии «Росреестра» и суды заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащих им земельных участков. И удивляться здесь нечему. Действительно, сложно понять умом, с какого потолка оценщики берут свои неадекватные цифры.

Вряд ли кто-то станет спорить с тем, что кадастр - один из самых страшных зверей, водящихся в дебрях отечественного законодательства. Никто в здравом уме и трезвой памяти его не видел и описать, как он выглядит, могут лишь специально обученные единицы. Да и то в таких выражениях, что нормальному человеку остается лишь хвататься за голову или за стакан.
«Кадастровая стоимость – это расчетная величина, которая отражает представление о ценности (или полезности) земельного участка при существующем его использовании: при исчислении земельного налога, арендной платы, выкупной стоимости при приобретении из государственной и муниципальной собственности, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством», - гласит действующий закон «О государственном кадастре недвижимости». В переводе на русский язык это означает, что мудреным словом обозвали цену земельного участка, исходя из которой родное государство исчисляет размеры, прежде всего, налогообложения. Но в том-то и casus belli, что от рыночной стоимости земли ее кадастровая однофамилица отличается как бог от черепахи.
И в этом нет ничего удивительного. Государству просто выгодно завышать кадастровую стоимость земельных участков, поскольку в бюджет в этом случае поступит больше денег в качестве земельного налога. А это один из немногих налогов, идущих в муниципальную казну. В целом, дело правильное и даже богоугодное. Если бы еще и на практике все связанные с кадастрами вопросы решались по уму и по справедливости, так никто против и не был бы. Однако в жизни процесс кадастровой оценки идет по традиционному принципу «гладко было на бумаге, да забыли про овраги».
Вообще-то порядок кадастровой оценки земельного участка в законодательстве проработан достаточно детально. Все начинается с решения администрации субъекта Федерации, на основании которого местное отделение «Росреестра» составляет список земель, подлежащих оценке. Затем оно же заключает договор с оценочной организацией, выбранной в ходе тендера. Кто на таких тендерах частенько побеждает – это уже другой вопрос. Оставим его правоохранительным органам, которым за поиск ответа на него зарплату платят. По закону же, победивший оценщик, используя всю доступную информацию, вычисляет, так называемый, средний показатель рыночной стоимости одного квадратного метра земельного участка с учетом конкретного вида его разрешенного использования.
В методиках расчета сам черт может себе шею свернуть, поэтому мы не будем в них углубляться. Отметим только, что в процессе работы оценщики пользуются, прежде всего, открытыми источниками информации. Например, объявлениями о продаже земли в газетах и в Интернете. А там, как известно, продавец почти всегда завышает начальную стоимость процентов на 40-50, дабы иметь люфт для торга с покупателем. Но именно такая цена и принимается в расчет. Опять же, оценщики – работники кабинетные. На объекты выезжают в исключительных случаях, а потому не знают, что на одном гектаре земли могут соседствовать пасторальная лужайка, овраг и болото со змеями. Стоимость трех таких участков на практике должна разниться кардинально, но при теоретическом взгляде из офиса это не учитывается. Ну и налоговые аппетиты заказчика, конечно же, играют важную роль. Даже самые независимые из профессиональных оценщиков нуждаются в получении дальнейших заказов. А они, как мы понимаем, не светят чересчур несговорчивым. Ничего личного, просто бизнес
Что же делать в этом случае противной стороне? В смысле, землевладельцам, которых грабят средь бела дня. Закон разрешает им обратиться в суд. Но не всем и не сразу. Юридические лица обязаны начать оспаривать непонравившуюся кадастровую стоимость все в той же территориальной комиссии «Росреестра». Дело это непростое, ибо заявитель обязан провести за свой счет независимую экспертизу и заказать ее не у первого попавшегося на глаза знатока, а обязательно у членов саморегулируемой организации оценщиков. Даже в случае положительного решения, в котором комиссия «Росреестра», по идее, не заинтересована, стоимость экспертизы никто землевладельцу возмещать не обязан. Да и решения в его пользу принимаются крайне редко.
- Сегодня получили отказное письмо от так называемой спецкомиссии «Росреестра» по кадастровой стоимости, - рассказывает предприниматель, решивший поискать правды в комиссии. - Ответ на 5 листах, все законы указали, специально чтобы народ не понял. Суть в том, что, мол, государство нанимает какую-то фирму для оценки земли, эта фирма оценила землю в 3 раза дороже рыночной стоимости и если вы не согласны с этим, то идите в эту же фирму и платите им 50000 рублей и они вам правильно оценят. И с этим оценочным актом придете в «Росреестр» и еще кучу справок с собой прихватите и тогда мы установим правильную цену.
Только после того, как над Вами поизгаляются в «Росреестре», Вы можете идти в суд. Если будет желание, конечно. Прецеденты принятия судебных решений в пользу заявителя в стране имеются. Из уст в уста передается рассказ о случае в Подмосковье, когда через суд удалось снизить кадастровую стоимость с 2400 рублей за квадратный метр до 1 рубля за квадратный метр. 
Надо сказать, что в Московской области есть возможность напрямую по упрощенной процедуре «решить вопрос». По данным Управления Росреестра по Московской области, более трети обратившихся в Росреестр в итоге снижают кадастровую стоимость своей недвижимости в Подмосковье. Для этого необходимо подготовить ряд документов, в т.ч. кадастровую справку о стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости и экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, а затем обратиться в Управление Росреестра по Московской области (конт. тел.: +7 (499) 148-89-51, факс: +7 (499) 148-82-37, e-mail: 50_upr@rosreestr.ru ).
Однако большинству «недовольных» предпринимателей все же приходится обращаться в суды, которые чаще всего оставляют кадастровый приговор в силе или вообще не принимают дело о земельном гоп-стопе к производству. Например, по официальной статистике, в Иркутской области суды на разных законных основаниях отказывают в рассмотрении дел о переоценке кадастровой стоимости в 80 процентах случаев. А кому и не отказывают, тот сам через некоторое время начинает задумываться о том, что налоги платить выходит дешевле, чем искать правду.
На данный момент простого, удобного и недорогого выхода из сложившейся ситуации нет. А если и есть, то никто его пока не видит. Наверное, можно массово жаловаться во все инстанции подряд от «Водоканала» и Общества инвалидов до Министерства обороны и Министерства иностранных дел. Возможно, количество когда-нибудь и перерастет в качество. А пока нужно помнить, что, по закону, кадастровая переоценка должна происходить раз в пять лет. И разрабатывать план достойного отпора оценщикам, когда они заявятся на Вашу землю в следующий раз.

Комментарии

Комментариев нет.

Введите комментарий

Для добавления комментария Вам необходимо авторизоваться