Видит око имущество, да власть не дает

Тема недвижимости для бизнеса весьма актуальна для Подмосковья — и наш Центр развития предпринимательства не раз писал о существующих проблемах: от невозможности найти актуальные и исчерпывающие перечни такого имущества до отказа властей в его предоставлении. 

И если со списками ситуация определенно улучшилась (подробнее от этом мы писали в блоге), то получить в пользование госимущество по-прежнему крайне нелегко. Изначально мы убедились в этом на собственном опыте, когда проводили независимое исследование, а совсем недавно своей историей поделился с нами красногорский предприниматель Вадим Охотник. В конечном итоге он вынужден был дойти до суда, который обязал муниципальную администрацию заключить договор, но впереди еще апелляционный суд.

На фоне этих событий мы решили ознакомиться с судебной практикой региона в части обжалования отказов в предоставлении государственного и муниципального имущества малому бизнесу, а также споров с органами Росреестра. Каждое такое дело — это прецедент, который позволяет подготовиться к возможным проблемам на пути отстаивания прав предпринимателей, гарантированных действующим законодательством.

Общая информация

На сегодняшний день в базе судебных решений доступна информация о тысяче дел, самое раннее из которых датировано 13 июля 2018 года. Для нашего обзора мы взяли несколько дел, решения по которым были вынесены в апреле.

Всего в этот период Арбитражный суд Московской области принял 23 решения по вопросам, связанных с жалобами на действия государственных органов, отвечающих за предоставление имущества малому бизнесу. При этом в 15 случаях производство было прекращено, так как истцы отказались от иска. 

Еще два заявления оставлены без рассмотрения. В одном случае ни заявитель, ни его представитель не явились на заседания суда, что свидетельствует об утрате интереса к спору. Во втором случае истец сам ходатайствовал об оставлении заявления без рассмотрения. 

После нехитрых расчетов мы видим, что в апреле суд первой инстанции принял конкретные решения только по шести заявлениям, из них в половине случаев он встал на сторону бизнеса. 

На чужой вершок не разевай роток?

В начале 2023 году индивидуальный предприниматель приобрел в Электростали на торгах  комплекс строений, куда входили различные склады и административное здание теплосети. В мае того же года он обратился в окружную администрацию с заявлением о предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка под купленными зданиями, но получил отказ.

Решение было мотивировано двумя аргументами:
установленный ВРИ участка не соответствует его фактическому использованию (надел имеет ВРИ «под территорией “Теплосети” с хоздвором», однако признаки деятельности, связанной с обслуживанием теплосети отсутствуют);
участок предоставлен в аренду иному лицу.

Предприниматель не согласился с решением властей и направил в суд исковое заявление. По первому доводу суд установил, что ВРИ участка и целевое назначение принадлежащего истцу строения полностью совпадают. Более того, даже несоответствие ВРИ участка и размещенных на нем объектов градостроительному регламенту не является основанием для отказа, если на момент строительства отсутствовали современные регламенты.

Интереснее обстоит дело со вторым аргументом. В данном случае суд указывает, что в соответствии с действующим законодательством заявитель, будучи владельцем недвижимости на этом участке, одновременно является его арендатором вне зависимости от того, оформлены ли надлежащие документы. При этом собственник недвижимости имеет исключительное право на приобретение земли, на которой она построена. 

На основании рассмотренных фактов и результатов независимой экспертизы суд пришел к выводу, что доводы Администрация городского округа Электросталь основаны на неверном применении норм права. По итогу разбирательства ответчика обязали отменить первоначальное решение и подготовить договор купли-продажи испрашиваемого участка.

Претендуешь? Доказывай!

Очень интересный поворот случился в споре компании «Новая линия» с Администрацией городского округа Чехов. А дело вот в чем. Компании принадлежит 14 зданий на арендованном участке площадью 41 100 кв. м. с ВРИ «производственная деятельность». Дважды организация обращалась с заявлением о передаче земли в собственность за плату без проведения торгов и дважды получала отказ. 

Окончательными причинами стало наличие у компании здания, которое частично расположено на смежном участке, и разночтения в представленных документах. На них мы остановимся чуть подробнее: несоответствие площади двух зданий в данных технической инвентаризации и сведениях ЕГРН, признаки незаконной реконструкции, задвоение регистрации прав на один и тот же объект.

Но на каждый из этих аргументов нашелся контраргумент. Так, здание проходной действительно выходило за пределы испрашиваемого участка, точнее… его крыльцо! Компания демонтировала крыльцо, и данная проблема решилась.

Однако отсутствие этого элемента администрация восприняла как признак незаконной реконструкции. Правда, суд установил, что реконструкция — это увеличение и улучшение основных характеристик объекта, то есть снос крыльца таковой не является.

Разночтения по площади действительно имелись, но… этот факт не может служить основанием для отказа, поскольку отсутствует в перечне ст. 39.16 Земельного
кодекса Российской Федерации. Двойная регистрация, к слову, на момент второго отказа тоже отсутствовала.

Казалось бы, все доводы ответчика успешно опровергнуты, а значит, иск компании будет удовлетворен? Как оказалось, не в этом случае. Закон гласит, что лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на
испрашиваемом наделе расположены принадлежащие ему объекты недвижимости для эксплуатации, которых требуется земельный участок заявленной площади. И выделенное жирным шрифтом слово — ключевое.

Напомним, общая площадь участка составляет 42 100 кв.м. Фактическая площадь его застройки составила 35% от общей площади застройки, которая в данном случае не должна превышать 60%. Еще около 15 000 кв. м занимают проезды, стоянки и другие территории. 

Привлеченная экспертиза показала, что для использования объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке и принадлежащих заявителю, не требуется надел в испрашиваемой площади. Таким образом, компания не смогла обосновать необходимость предоставления участка в таких параметрах, из-за чего получила отказ в удовлетворении исковых требований.

Нет надела — нет и дела

Индивидуальная предпринимательница владеет зданием в Мытищах. В какой-то момент она решила выкупить землю под этим строением, правда, государственная собственность на данный участок не была разграничена. Поэтому ИП обратилась в муниципальную администрацию с просьбой согласовать предоставление надела, то есть определить границы и вид права на него.

Однако власти отказали ей, ссылаясь на отсутствие первичной землеотводной документации и несоответствие целевого назначения здания испрашиваемому ВРИ. Интересно, что последняя формулировка в подобных спорах встречается довольно часто. Складывается ощущение, что это некая стандартная фраза любой администрации для отказа в предоставлении услуг, связанных с имущественными вопросами.

В итоге женщина направила иск с требованием признать незаконным данное решение муниципальных властей. Довод об отсутствии документации суд отмел сразу, так как это не является установленной законом причиной для отказа.

Что же до несоответствия вида деятельности, то… решение выглядит настолько логичным, что удивительно, как эта ситуация вообще дошла до суда. Итак, суд обратил внимание на то, что вопросы, касающиеся соответствия ВРИ участка и объекта недвижимости, расположенного на нем, подлежат рассмотрению после заявления собственника здания на предоставление участка в собственность или аренду. 

Но в данном случае спорный надел не сформирован как участок. А значит, его еще нужно сформировать, и только после этого может быть решен вопрос по ВРИ! То есть после предварительного согласования, за которым и обратилась истец. Конечно, в итоге отказ администрации был обжалован.

Землю мы вам не дадим, у вас документов нет!

Другой случай любопытен тем, как изменение законодательных норм, происходившее порядка 20 лет назад, может откликнуться собственникам земли уже в наше время. Компания «Маяк» обратилась в Администрацию городского округа Долгопрудный с требованием признать незаконным отказ регионального Росреестра в регистрации прав бессрочного пользования на земельный участок.

Но перед тем, как разбирать решение суда, стоит ненадолго перенестись в прошлое. Так, в декабре 1994 года Мособлсуд признал право компании на бессрочное пользование наделом площадью почти 6 тыс. кв. м, на котором расположено здание организации. В следующем году кассационная инстанция того же суда признало право пользования этим участком, но уже в меньшей площади — 1,4 тыс. кв. м.

Уже в 2023 году компания «Маяк» подготовила межевой план на этот участок и обратилась в Росреестр с заявлением на постановку надела на кадастровый учет и на регистрацию права бессрочного пользования. Ведомство отказало, так как заявитель не представил документ, подтверждающий факт обращения в органы местного самоуправления за предоставлением земельного участка в аренду или собственность. Организация с таким решением не согласилась, так как посчитала, что при наличии
упомянутых выше судебных актов, у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа.

А вот суд установил, что после принятия в 2001 году Земельного Кодекса РФ вступили в силу новые регламенты регистрации прав на бессрочное пользование участком. В частности, заявитель должен был оформить их в аренду или в собственность, чего сделано не было. Соответственно, в данной ситуации истец оказался не прав, поэтому решение администрации осталось в силе.

Ошибка красна поправкой

Еще одно дело связано с ошибками в ЕГРН. Фабула следующая: есть некое здание в Балашихе, которое одно время принадлежало городскому округу. В свое время в его помещениях проводился капремонт, и в реестр недвижимости вносились соответствующие уточнения. Однако из-за этого само здание утратило статус самостоятельного объекта, зато его приобрели те самые помещения.

Впоследствии эти помещения начал выкупать индивидуальный предприниматель — постепенно, одно за другим. В какой-то момент он выкупил их все и обратился в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о государственном кадастровом учете. 

Ведомство в предоставлении услуги отказало по двум причинам:

1. с заявлением о государственном кадастровом учете обратилось ненадлежащее лицо (не представлен документ, устанавливающий или удостоверяющий право заявителя действовать в качестве правообладателя объекта недвижимости);
2. не представлен документ, удостоверяющий выполнение реконструкции сооружения в полном объеме.

Предприниматель посчитал такой отказ неправомерным и обратился в суд, который установил, что само здание в целом состоит на кадастровом учете. Но, исходя из выписки ЕГРН, сведения о нем содержат следующие ошибки: 

• неверно указана площадь;
• перечисленные кадастровые номера входящих в него помещений не соответствуют фактическим.

Дальнейшее исследование материалов дела показало, что из-за путаницы с правовым статусом объектов, ряд изменений (в том числе в части площади) после капремонта вносился только в сведения о помещениях, но не в данные о родительском объекте. 

Суд пришел к выводу, что в ЕГРН действительно имеют место ошибки, которые надлежит исправить. Ввиду вышеуказанных факторов, суд также не нашел оснований полагать, что заявителем была осуществлена реконструкция здания или что у иных лиц имеются права на данный объект. Таким образом, решение Росреестра было признано незаконным.

Веди за участком уход — получишь в собственность

Последнее дело связано с ненадлежащим осуществлением хозяйственной деятельности. Глава КФХ из Истринского округа обратился в администрацию муниципалитета с заявлением о выкупе арендованного под животноводство участка, но получил отказ. Власти его обосновали следующим образом (в данном случае приведем полную цитату):

«В соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, «животноводство» подразумевает осуществление хозяйственной деятельности, связанной с производством продукции животноводства, в том числе сенокошение, выпас сельскохозяйственных животных, разведение племенных животных, производство и использование племенной продукции (материала), размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения сельскохозяйственных животных, производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, однако, согласно фотоматериалам, предоставленным муниципальным земельным контролем администрации городского округа Истра, на земельном участке отсутствуют объекты капитального строительства, расположены хозяйственные постройки, территория участка замусорена; в этой связи, усматриваются признаки нецелевого использования земельного участка».

Фермер с отказом не согласился и подал иск на администрацию. Суд в свою очередь обратил внимание на то, что состояние участка нарушает ряд установленных законом требований, а также ряд положений договора между КФХ и администрацией. Так, в ходе обследования участка была обнаружена постройка, имеющая признаки самовольной, что противоречит требованию к застройке на основании проектной документации. Кроме того, не вызвал сомнений факт загрязнения и захламления надела, а также отсутствие объектов капстроительства и наличие построек в аварийном состоянии. 

Однако истец настаивал на целевом использовании участка, что подтверждалось, по его мнению, представленным документами. В свою очередь суд отнесся к этому утверждению критически, так как соотнести производство продукции животноводства с содержанием животных на данном земельном участке не представляется возможным.

Более того, использование надела под содержание и разведение коз, по мнению суда, не согласуется с теми фактами, что участок не был огорожен и при этом граничит с автодорогой. По итогам рассмотрения отказ администрации был признан правомерным.