«Мы решили создать пространство, в котором появятся на свет классные новые проекты» — застройщик Денис Кузнецов о проекте Light Industrial «Лыткарино»

В настоящее время в России набирает популярность новый для нашей страны формат коммерческой недвижимости — Light Industrial. В отличие от привычных производственных помещений, которые можно смело назвать наследием ушедшей эпохи, Light Industrial предполагает не только функциональность, но и комфорт, возможности для презентации собственной продукции, а главное — удобство. Ведь под одной крышей могут разместиться сразу несколько производств разных направлений. Более подробно о том, что же это за формат, в эксклюзивном интервью для Центра развития предпринимательства рассказал владелец производства «Ревизор» и застройщик индустриального парка «Лыткарино» Денис Кузнецов.

— Денис, вы долгое время владеете производством люков-невидимок «Ревизор» и неожиданно решаете заняться проектом в сегменте Light Industrial. Довольно далекие сферы, на первый взгляд. Почему решили зайти в этот бизнес?

— На самом деле я занимаюсь девелопментом уже четыре года, а в 2012 году получил диплом MBA в этой сфере. К тому же мне всегда это было очень интересно. А если учесть специфику моей продукции — люки-невидимки — то я уже знал вход на этот рынок, так как «Ревизор» поставляет товары на все премиальные проекты в Москве и по всей России. Тем более я сам производственник и прекрасно вижу, что есть огромный дефицит качественных и красивых помещений под производство в Подмосковье. Мы с Андреем [Беляниным, партнер в проекте «Лыткарино»] решили создать что-то красивое в этой сфере — совершенно другого уровня и потенциала.

Когда мы занимаемся производством и придумываем разные вещи, хочется творить в красоте. Когда я был в Италии, то задавался вопросом: почему все самые красивые вещи произведены именно там? Почему нельзя производить их у нас? Просто в Италии люди сразу рождаются в красоте, у них насмотренность и чувство прекрасного приходят сразу! А в России, к сожалению, этому не придают значения. Поэтому они создают классные продукты, а мы пока делаем ставку на функционал. 

Все начинается с пространства, где рождаются продукты, и мы решили создать пространство, в котором появятся на свет классные новые проекты, способные обогнать по красоте и технологиям весь мир.

— Расскажите, пожалуйста, немного подробнее о Light Industrial «Лыткарино». В чем его особенность? Для кого он предназначен?

— У нас основное направление — пищевое производство, хотя в нашем Light Industrial могут располагаться и другие. Но желательно, чтоб они были связаны с пищевой промышленностью. Тем более в этом направлении существует огромный дефицит, и площади для пищевых производителей очень востребованы. 

    Само помещение соответствует классу А. Проведем такую аналогию: эталоном для офисных помещения считается Москва-Сити, а наш Light Industrial — это Москва-Сити среди помещений под пищевое производство: восьмиметровые потолки, нагрузка на полы 5 тонн, высокое качество отделки, стиль лофт, окружающая территория будет закатана бетоном. Проще говоря, премиальный, красивый, качественный и надежный продукт для производства. 

— Как выбирали место? Почему выбор пал именно на Лыткарино?

— Все просто — очень удобная локация. У моего партнера Андрея там построен завод Tamaki, как раз соседнее здание. Сам индустриальный парк находится на хорошем удалении от МКАДа и от ЦКАДа, то есть можно построить удобный с логистической точки зрения маршрут, что существенно оптимизирует время и скорость доставки. Опять же, рядом остановка общественного транспорта. 

Понимаете, нам интересно создать в Лыткарино пищевой кластер. Строительство Light Industrial  — это только первый шаг. В перспективе мы хотим объединить в коммьюнити увлеченных предпринимателей и помочь им добиться новых целей, новых горизонтов. Мы задумываемся о «перекрестном опылении»: предприниматели делятся идеями, обогащают ими друг друга и растут все вместе. Можно сказать, что это такая предпринимательская позиция: созидать и развивать. Чем больше вокруг нас будет развивающихся людей, тем лучше будет в стране.

— Раз мы затронули тему созидания, то давайте поговорим о строительстве. С чего начали? Были какие-то проблемы?

— Проблем в девелопменте всегда много, но я бы назвал это задачами. Все, что можно решить —это задача, с которой нужно справиться. Сначала мы долго выбирали концепт. Была идея сделать Big Box класса А, но мы отказались от нее, потому что не увидели в этом смысла. Искали что-то интересное, смотрели различные проекты. Но лишь когда мы сформировали продукты, то поняли, как Light Industrial должен выглядеть.

Затем встал вопрос с привлечением инвестиций в проект. Проект стоит достаточно дорого, а у производственников обычно нет свободных средств: они всегда крутятся в обороте. Поэтому мы собрали очень интересную конструкцию с привлечением частного инвестора, банков-партнеров, вложили часть своих денег, конечно. Организовать финансирование было одной из самых сложных задач. 

— Если не секрет, какой объем инвестиций потребовался для реализации? Скажем так, какова нижняя планка финансирования для реализации такого проекта?

— Больше 700 млн рублей. Но это уже «под ключ».

— В продолжение темы финансирования — вы использовали региональные меры поддержки? 

— Наш основной инструмент — проектное финансирование. Пробовали подключить промышленную ипотеку под строительство нашего объекта, но, честно говоря, у нас ничего не получилось. Общались с разными банками и так и не поняли — работает эта программа или нет. 

— А из-за чего не получилось подключить промипотеку? Лимит по деньгам или, может быть, объект не проходил по условиям программы?

— Смотрите, изначально же программа не предусматривает участие застройщиков. Она предназначена для производственников, которые могут купить готовое помещение. К тому же на тот момент был лимит по деньгам: 70 или 80 тыс. рублей за квадратный метр. Сейчас стало, по-моему, 90 тыс. рублей за «квадрат». Но это все равно отстает от стоимости рынка. 

Еще один момент — у нас не готовое новое помещение под производство, а строящееся. Все это понимают. Сейчас на рынке нет готовых Light Industrial, которые бы продавались по нормальной цене. Это все «вторичка», и стоит она совершенно других денег. 

К слову, мы предлагали интересный, как мне кажется, вариант для банка — оформить все через эскроу-счета, как это делают в жилье. Например, нас финансируют по специальной ставке, а наши покупатели берут в этом же банке промышленную ипотеку, платят на тот же эскроу-счет, с которого мы рассчитываемся с подрядчиками. Для банка это была бы идеальная схема — они бы зарабатывали и на нас, и на покупателях. К тому же абсолютно безопасно. Увы, не получилось договориться. Может быть, когда откроем продажи — примерно через две недели — уже хотя бы наши покупатели смогут купить у нас что-то в промышленную ипотеку. Это будет супер. 

— На ваш взгляд, каких сейчас не хватает мер господдержки для реализации таких проектов? 

— Тут дело в чем… В девелопменте очень много документооборота, различных согласований и прочего. Если бы можно было как-то упростить или ускорить этот процесс… Документооборот занимает очень много времени и ресурсов. На мой взгляд, ситуацию можно было бы улучшить введением единых стандартов для всех процедур. 

— Чиновники сейчас много говорят о том, что сокращаются административные процедуры, постоянно упрощается процесс документооборота, но в действительности получается, что это не совсем так?

— Ну почему же? Он действительно упрощается, какие-то процедуры упраздняются, но появляются новые. И весь этот процесс все равно занимает львиную долю времени. Можно год потратить на согласование документов. А если бы все эти этапы проходили за месяц, то количество таких проектов и скорость их реализации тоже бы выросли.

— Сколько времени у вас заняло получение всех разрешений и согласований?

— Мы еще в процессе. Ждем последний документ — разрешение на строительство. Надеюсь, в течение двух недель получим. А в целом, примерно полгода, наверное. Но это вместе с проектированием. К тому же есть и свои нюансы: у нас, например, локация находится в зоне аэропортов. Нужно было еще и с ними все согласовать, а это тоже время.

— А в какой стадии сейчас проект находится?

— У нас уже готова вся техника, авансом проплачены все материалы, чтобы захеджировать цены. Сделали вертикальное планирование земельного участка, забор построен, сделана мобилизация строительной площадки. Фактически мы уже готовы приступить к строительству. Как только получим разрешение — открываем продажи и начинаем возводить объект. До конца года планируем все построить и подаваться на экспертизу. 

— Скажите, как обстоят дела с коммунальной инфраструктурой? На какие мощности могут рассчитывать будущие резиденты?

— На каждый бокс будет выделено по 100 кВт электроэнергии. Если потребуется дополнительная мощность, можем ее предоставить, потому что предусмотрен запас. Но сам пакет стандартный: 100 кВт на один бокс. А дальше все обсуждается: мы готовы расширить мощности под потребности. Специально закладываем более мощный кабель, более мощную подстанцию, чтобы проблем не было. В производстве один из ключевых элементов — электроснабжение объекта. 

— По каким ценам планируете реализовать боксы? 

— Начать собираемся в соответствии с оценкой NF Group — по 115 тыс. за «квадрат». Но я так скажу: как только откроются продажи, у нас будет два бокса по суперспециальной цене. Мы решили, что их продадим по 105 тыс. за квадратный метр. Кто раньше предоплату внесет, тому и продадим с суперскидкой. Для остальных боксов, как я уже сказал, цена будет 115 тыс. за «квадрат», и лесенкой подниматься выше по мере строительства. К окончанию ценник будет уже 145-150 тыс. 

— Как сейчас оцениваете перспективы продаж? Может быть, уже получили какие-то предварительные заявки?

— Да, конечно, предварительные заявки есть. Мы запускали в прошлом году пробный тест, чтобы проанализировать рынок. За две недели собрали больше 400 заявок. Сейчас ведем диалог с 20 потенциальными резидентами нашего Light Industrial, уже идет предметный разговор. Несколько человек готовы уже сейчас заплатить, но мы не хотим ни у кого брать деньги, пока не получим разрешение на строительство. Мы сами должны четко понимать, что уложимся в договоренности. У нас ведь срок сдачи стоит — I квартал 2024 года. Вот как только РНС получим, сразу запустим продажи.

— И последний вопрос. В настоящее время профильные специалисты очень много говорят, что в России существует спрос на данный сегмент недвижимости, но наблюдается фактический дефицит таких объектов. Вы планируете обосноваться в этой нише или это, скорее, разовый проект?

— Нет, мы планируем и дальше развиваться в этой сфере. Как я сказал, мы сами производственники, это наша родная стезя. Мы понимаем, каким должен быть продукт. Плюс мы знакомимся с профессионалами рынка. Нам есть куда и расти и что делать. Есть и новые идеи — как организовать новый интересный кластер.

— Расскажете подробнее?

— Это пока коммерческая тайна, но я могу сказать, что следующие пространства будут еще более креативные. Там добавятся более современные элементы: больше стекла, больше дизайнерских элементов, больше красоты.

Автор: Загородний Артем